تابناک گیلان/ برای نمونه، در انگلیس مالکان املاک مسکونی تا ۳۰ سپتامبر (۹ مهر) نمی‌توانند برای اخراج مستاجر از ملک اقدام کنند مگر اینکه از ۳ ماه قبل به مستاجر اطلاع دهند. همچنین در صورت گذشت ۳ ماه از اخطار نیز مالک نمی‌تواند مستاجر را بدون حکم دادگاه مجبور به تخلیه کند.  
کد خبر: ۸۶۸۸۷۹
تاریخ انتشار: ۰۹ تير ۱۳۹۹ - ۱۸:۴۳ 29 June 2020

 

تابناک گیلان/ برای نمونه، در انگلیس مالکان املاک مسکونی تا ۳۰ سپتامبر (۹ مهر) نمی‌توانند برای اخراج مستاجر از ملک اقدام کنند مگر اینکه از ۳ ماه قبل به مستاجر اطلاع دهند. همچنین در صورت گذشت ۳ ماه از اخطار نیز مالک نمی‌تواند مستاجر را بدون حکم دادگاه مجبور به تخلیه کند.  
 
 
کشورهای دنیا برای حمایت از مستأجران در دوران شیوع ویروس کرونا چه تصمیماتی گرفتند؟

تابناک اقتصادیاوضاع در بازارهای مختلف نامساعد است و قیمت ها روز به روز در حال افزایش می باشد. در این روزها که فصل جابجایی مسکن می باشد و مستاجران باید جابجا شوند، شاید اوضاع بازار مسکن بیشتر از گذشته در حال رصد شدن می باشد.

به گزارش تابناک اقتصادی، طبق آخرین آماری که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده است در خرداد ماه سال جاری باز هم رکورد جدیدی برای متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق 22 گانه تهران به ثبت رسید. این آمارها نشان می دهد که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق 22 گانه تهران در خرداد ماه سال جاری به 19 میلیون و 71 هزار تومان رسیده است که این قیمت در مقایسه با اردیبهشت ماه سال جاری رشد 12.1 درصدی را نشان می دهد.

از آنجا که افزایش قیمت مسکن با اجاره مسکن رابطه مستقیمی دارد، این روزها شاهد افزایش قیمت اجاره بها نیز هستیم.

این افزایش اجاره بها در حالی است که با شیوع ویروس کرونا در ایران از اواخر بهمن ماه سال گذشته و زمین گیر شدن بسیاری از کسب و کارها و بیکار شدن افراد شاغل، قدرت خرید خانوارها بشدت کاهش یافته است.

طبق آخرین آمار منتشر شده توسط مرکز آمار ایران در مورد خانوارهای ایرانی، در سال گذشته نحوه تصرف مسکن بدین ترتیب بوده است که از کل خانوارهای شهری 24.12 درصد و از کل خانوارهای روستایی 4.51 درصد اجاره نشین بوده اند و هم اکنون دغدغه این خانوارها افزایش سرسام آور اجاره بها، کاهش چشمگیر قدرت خرید و نگرانی از بی سرپناه ماندن در آینده ای نزدیک است.

هر چند که بخشی از افزایش قیمت مسکن و رشد اجاره بها شاید به دلیل افزایش نرخ تورم و بی ارزش شدن پول ملی است اما نباید از بی عملی دولت در زمینه مسکن در طی این سال ها به سادگی عبور کرد.

طرح هایی که در هفت سال گذشته دولت برای خانه دار شدن خانوارها ارائه داد، یا اجرایی نشد و بر روی کاغذ ماند و یا به صورت بسیار ضعیفی پیگیری و اجرا شد. بخشی از این طرح ها در حوزه اجاره بود که اصلا سرانجام مشخصی نداشتند و از جمله این طرح ها، می توان به طرح "وام اجاره" اشاره کرد. طرحی که در سال گذشته در دهم تیرماه جرقه اول آن با مصاحبه محمدعلی دهقان دهنوی، معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی زده شد اما تا لحظه نگارش این متن به هیچ سرانجام مشخصی نرسیده است.

دهقان دهنوی طی مصاحبه ای در خصوص پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی مبنی بر تأسیس صندوق رهن و اجاره جهت کمک به مستأجران اظهار داشت: راه اندازی این صندوق یک پیشنهاد برای تسهیل کار مستاجرین است. وی افزود: در حال حاضر که قیمت‌های مسکن و هزینه‌های اجاره افزایش یافته و به تبع آن شرایط برای مستاجرین سخت شده است، تأسیس صندوق رهن و اجاره می‌تواند تسهیل کننده امور باشد.

دهقان دهنوی در رابطه با سازوکار فعالیت صندوق رهن و اجاره، گفت: هدف این است کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند وام بگیرند و آن وام را به عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند؛ البته به این وام سود تعلق می‌گیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل می‌شود ولی محاسبات نشان می‌دهد که این هزینه سود کمتر از هزینه اجاره‌ای است که افراد پرداخت می‌کنند.

به هر صورت این طرح حدود یک سال است که به هیچ سرانجامی نرسیده و این روزها و با شیوع ویروس کرونا و بیکاری سرپرستان خانوار و رشد سرسام آور قیمت ها، اندوه بزرگی به اندوه خانوارها اضافه شده است و آن بی سرپناه ماندن یا تن دادن به اجاره بهاهای نجومی می باشد.

پرسش این است که در سایر کشورها، دولت ها در این اوضاع کرونایی، چه تدابیری را برای مستاجران اندیشیده اند؟  و دولت ایران چه تدبیری را در نظر گرفته است؟

در پاسخ به پرسش اول باید گفت مرکز پژوهش های مجلس طی یک گزارش که به تازگی منتشر کرده از اقدامات سایر کشورها در حوزه اجاره در دوران کرونایی پرداخته است که در ادامه به برخی از این تجربیات اشاره خواهد شد.

استرالیا

دولت استرالیا در اصلاح قانون كووید 19که از 25 مارس (6 اسفند) به اجرا درآمده است برخی اصلاحات در قوانین جاری از جمله قانون اجاره نامه های مسکونی (2010) را اعلام کرده است. این قانون به نخست وزیر این اجازه را می دهد که به دلیل تاثیر کووید 19 بر توانایی مستاجران در انجام تعهدات خود، مقررات محدودکننده ای برای صاحبان املاک مورد اجاره اعمال کند که طبق این قانون که از 15 آوریل 2020 (27 فروردین) به مدت 6 ماه (با امکان تمدید) لازم الاجراست مالکان از موارد زیر منع شده اند:

- صدور اخطار خاتمه قرارداد اجاره برای مستاجران متاثر از کرونا
- ثبت اطلاعات شخصی مستاجر متاثر در پایگاه داده های مستاجران به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

نیوزلند

دولت نیوزلند در قانون اقدامات فوری در برابر کووید 19 که از تاریخ 26 مارس (7 فروردین) لازم الاجرا شده به منظور حمایت از اقتصاد خانوار، توقف شش ماهه افزایش اجاره املاک مسکونی، حمایت از مستاجر در برابر اتمام قراردادهای اجاره و تعویق بازپرداخت اقساط برای دارندگان وام های رهنی را در نظر گرفته است.

آلمان

در كشور آلمان با توجه به وضعیت اضطراری موجود آیین نامه ای برنامه ریزی شده است كه محدودیت حق فسخ قرارداد اجاره به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره بها را در نظر گرفته است. طبق این قانون مؤجر حق ندارد اجاره نامه را فقط به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره بها در بازه زماني 1 آوریل تا 30 ژوئن (13 فروردین تا 10 تیر) فسخ كند. مستأجر باید مدرک موثقي برای اثبات وضعیت دشواری خود جهت پرداخت اجاره بها به دلیل آسیب ناشي از شیوع ویروس (مانند آسیب شغلي و درآمدی) ارائه كند.

جمهوری چک

مجلس نمایندگان جمهوری چك 22 آوریل (3 اردیبهشت) دو دستورالعمل برای ساماندهي اجاره املاک مسکوني و تجاری در شرایط اضطراری وضع كرده است. هدف هر دو دستورالعمل حفاظت از مستأجران در شرایط مشکل اقتصادی ناشي از شیوع ویروس كووید 19 با منع مالکان از خاتمه قرارداد به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در مدت زمان مشخص است.

اتریش

در كشور اتریش از 2 آوریل (14 فروردین) تا پایان سال 2020 (دی ماه)، مستأجران برای تعویق در پرداخت اجاره به صاحبخانه ها مهلت دارند. صاحبخانه ها نیز به مدت 3 ماه بدهي هایشان به تعویق مي افتد.

ایتالیا

دولت ایتالیا برای حمایت از شهروندان خود که در دوران شیوع ویروس کووید-۱۹ دچار آسیب و کاهش درآمد شده اند کمک هزینه‌هایی برای کالا و خدمات در نظر گرفته است. این اقدامات در استان‌های ایتالیا ممکن است متفاوت باشد و یکی از این کمک هزین‌ها مربوط به پرداخت اجاره است. مستأجرانی که تمایل به دریافت کمک هزینه اجاره دارند باید واجد شرایط خاصی باشند. این معیار‌ها شامل تابعیت ایتالیا یا یکی از کشور‌های اتحادیه اروپا و در غیر این صورت داشتن اجازه اقامت عادی است. متقاضیان باید اجاره نامه معتبر داشته و در کل سال ۲۰۱۹ درآمد ناخالص خانوار آن‌ها کمتر از ۲۸ هزار یورو باشد و در اثر شیوع ویروس، درآمد آن‌ها در دوره زمانی ۲۳ فوریه (۴ اسفند) تا ۳۱ مه (۱۱ خرداد) حداقل ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته باشد. این کاهش شامل شاغلان قرارداد‌های دائمی (اخراج، کاهش ساعات کار و ...) و قرارداد‌های غیردائمی از هر نوع و خوداشتغالی است.

اسپانیا

دولت اسپانیا برای كاهش آثار اقتصادی ناشي از شیوع ویروس كووید19 اقدامات حمایتي از مستأجران را تصویب كرده است كه براساس آن از 1 آوریل 2020 (13 فروردین)  تا  6 ماه بعد از اعلام پایان وضعیت اضطراری در این كشور امکان اخراج مستأجران از ملك مورد اجاره وجود ندارد. قراردادهای اجاره كه تاریخ اتمام آنها از 1 آوریل (13 فروردین) تا 2 ماه بعد از آن است به طور خودكار به مدت 6 ماه بیشتر تمدید خواهند شد به این معنا كه صاحبان املاک، مجاز به افزایش اجاره بها در مدت این 6 ماه نیستند.

انگلیس

در انگلیس مالکان املاک مسکونی تا 30 سپتامبر (9 مهر) نمی توانند برای اخراج مستاجر از ملک اقدام کنند مگر اینکه از 3 ماه قبل به مستاجر اطلاع دهند. همچنین در صورت گذشت 3 ماه از اخطار نیز مالک نمی تواند مستاجر را بدون حکم دادگاه مجبور به تخلیه کند. 

همچنین مستاجران باید هزینه اجاره بها را مطابق قرارداد اجاره پرداخت کنند و در صورت ناتوانی در پرداخت باید با مالک مذاکره کنند. به دلیل شرایط اضطراری مالکان باید همکاری لازم با مستاجران از جمله توافق برای کاهش اجاره بها در ماه های اضطراری و دریافت معوقات در زمان دیگر داشته باشند.

در ادامه به طور خلاصه به اقدامات حمایتی کشور‌ها برای مستأجران در دوران شیوع ویروس کرونا اشاره شده است:

3 شرط برای تمدید اجاره در شرایط کرونایی و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها

3 شرط برای تمدید اجاره در شرایط کرونایی و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها

3 شرط برای تمدید اجاره در شرایط کرونایی و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها

اما دولت ایران چه اقداماتی را انجام داد؟

افزایش بی حد و حصر اجاره بها باعث شد تا دولت سرانجام اقدامی را انجام دهد و در جلسه ستاد مقابله با کرونا برای اجاره بها سقف تعیین کند.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه ستاد مقابله با کرونا در مورخه 8 تیرماه سال جاری گفت: بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهرهای دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شد.

همچنین محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی که شب گذشته مورخه 8 تیرماه 1399 در بخش خبر ۲۱ یکشنبه شب شبکه یک سیما حضور یافته بود در مورد مصوبه اخیر دولت گفت: این مصوبه دارای چند شرط (الزام) است شرط اول اینکه مستأجر در دوره اجاره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد و مستأجری که موجب ضرر و زیان مالک شده باشد مشمول این تمدید نمی‌شود و همچنین شرط دوم این است که در صورتیکه مالک در دوره اجاره، قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد مستأجر باید در مدت دو ماه، ملک را تخلیه کند و شرط آخر اینکه مستأجر سقف اجاره‌ای که تعیین شده است را قبول نکند که این شروط، مشمول این مصوبه نیست.

آقای محمودزاده تصریح کرد: امروز با این مصوبه قانونی تمام معاملات اعم از اجاره، خرید، فروش، رهن و هر نوع مبایعه نامه‌ای صرفاً باید از طریق کد رهگیری انجام شود.

وی درباره قراردادهای اجاره‌ای که بدون کد رهگیری هستند نیز گفت: در سال ۸۸ هیأت دولت وقت مصوبه الزام کد رهگیری را تصویب کرد که یک ابزاری بود برای کنترل بازار هم از نظر قیمت و هم از لحاظ بورس بازی مسکن در کشور که دیوان عدالت اداری یک بند این مصوبه را دارای ایراد قانونی دانست و در سال ۹۴ بخش الزام کد رهگیری را ابطال کرد.

وی گفت: قراردادها برای یک سال با ارقام افزایشی جدید تمدید می‌شود و بر اساس مصوبه تا زمانی که شرایط کرونا در کشور وجود دارد ادامه خواهد داشت و تا ۳ ماه بعد از آن هم اجرایی می‌شود.

محمودزاده درباره تسهیلات برای اجاره نیز گفت: این موضوع به همراه تأمین مالی طرح مسکن هم از نظر ساخت و یا اجاره از طریق معاون اول ریاست جمهوری به بانک مرکزی محول شده که بانک مرکزی مسئول ارائه این بسته مالی شده و در ۱۰ روز گذشته جلساتی با محوریت بانک مرکزی برگزار شده است و امیدواریم در هفته آینده پیشنهادهای خود را ارائه کند و مصوبات اخذ شود.

 

به هر صورت این اقدام و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها، حداقل کاری بود که دولت می توانست انجام دهد اما پرسش این است که این راهکار چه ضمانت اجرایی را دارد؟ چه تضمینی وجود دارد که این سقف ها برای اجاره بها رعایت شود؟ آیا تنها با دستور و صدور یک مصوبه می توان جلوی افزایش بی رویه اجاره بها را گرفت؟

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک طی یک مصاحبه در مورخه 9 تیرماه سال جاری در پاسخ به این پرسش ها گفت: در حال حاضر در یک شرایط بحرانی از لحاظ اقتصادی و اجاره بها هستیم و همه از دولت مطالبه این را دارند که دولت با راهکارهای مختلف وضعیت کنونی و لجام گسیخته بازار مسکن و اجاره بها را درمان کند.

وی افزود: مصوبه ای که دیروز از سوی ستاد کرونا ابلاغ و مقرر شد تا سقف افزایش اجاره بها در تهران 25 درصد، در کلانشهرها 20 درصد و سایر شهرها 15 درصد باشد به مستاجران کمک خواهد کرد تا با حمایت های قضایی و تعزیراتی پشت آن از یک وضعیت نسبی خوبی در اجاره بها را شاهد باشند. هر چند برای اینکه بازار مسکن و اجاره بها در دراز مدت شاهد یک بازار تثبیت شده باشد باید عرضه و تقاضای مسکن به تعادل برسد.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر اینکه مصوبه روز گذشته ستاد مبارزه با کرونا به مشاوران املاک ابلاغ شده است تاکید کرد: این مصوبه به تمام مشاوران املاک برای اجرا ابلاغ شده است اما خواهشی که می توان داشت این است که مستاجران نسبت به این مصوبه دولت مطالبه گری داشته باشند تا این مصوبه به خوبی اجرایی شود.

سخن پایانی

در سال های اخیر و در برهه های مختلف، دولتمردان برای اجرای سیاست های اقتصادی همچون افزایش قیمت بنزین و آزادسازی قیمت ها، به نمونه های خارجی اشاره داشته اند و بر اجرای الگوی بین المللی تاکید داشته اند.

حال که بازار مسکن در بحران کرونا و کاهش درآمدهای مردم به وِیژه مستاجران قرار دارد، جای سوال است که چرا دولت و شخص رئیس جمهور به الگوبرداری از تجربه و راهکار کشورهای مختلف جهان توجهی ندارد؟ نمونه های متعددی که در گزارش جدید مرکز پژوهش های مجلس به وضوح مشخص است و با نگاهی به تصمیمات دولت های مختلف، می توان به روش های مفیدتر و اثرگذار تری رسید.

هرچند نباید از یک ایراد ساختاری در اجرای سیاست های حمایتی از مردم در بازار مسکن چشم پوشی کرد . و آن ایراد اساسی به نبود نظام اجاره داری حرفه ای برای ساماندهی و نظارت بر بازار استیجاری مسکن بازمی گردد.

منبع: تابناک
نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
* captcha:
آخرین اخبار